Le flip immobilier (ou revente rapide), comment ça marche? Il s’agit d’une technique d’investissement qui consiste à acheter un bien résidentiel en dessous de sa valeur réelle et de le rénover dans le but de le revendre rapidement à un prix supérieur au total de l’achat et des travaux effectués.
Certains flippeurs achètent une résidence ayant besoin d’amour et vont l’habiter pendant moins de 12 mois (pour éviter une imposition fiscale). Une fois les rénovations terminées, ils remettent la maison sur le marché à un prix plus élevé. De telles occasions se présentent notamment lorsqu’une succession veut vendre dans les plus brefs délais une maison reçue en héritage ou qu’un couple divorce ou se sépare et souhaite régler le partage des biens le plus rapidement possible.
Avant 2023, le gain en capital réalisé sur la vente d’un bien immobilier personnel était imposable à 50% au lieu d’être considéré comme du revenu d’entreprise entièrement imposable, ou alors, la totalité du gain en capital était exemptée à titre de résidence principale.
De nouvelles règles fiscales
Pour mettre un frein à ces spéculations qui contribuent à la surchauffe du marché immobilier, le Fédéral a modifié la Loi de l’impôt sur le revenu. Depuis le 1er janvier 2023, une nouvelle règle fait en sorte que les profits provenant de la revente précipitée d'un bien immobilier résidentiel, y compris un bien de location détenu pendant moins de 365 jours consécutifs, soient imposables à 100%. Ces transactions sont dorénavant considérées comme un revenu d’entreprise. De plus, la perte provenant d’une entreprise d’un contribuable relativement à un bien à revente précipitée est réputée être nulle.
Cette nouvelle mesure fiscale ne s’applique pas si la revente précipitée de la propriété a lieu dans le contexte d’un des événements de vie suivants:
• notre décès ou le décès d'une personne qui nous est liée;
• l’arrivée d’un nouveau venu dans notre famille (enfant ou parent âgé);
• l’échec de notre mariage ou de notre union de fait si on a vécu séparément de notre conjoint fiscal pendant une période d'au moins 90 jours avant la revente de la propriété;
• une menace à notre sécurité personnelle ou à celle d'une personne qui nous est liée (par exemple, la violence familiale);
• nous ou une personne qui nous est liée souffrons d'une incapacité ou d'une maladie grave ;
• nous ou notre conjoint fiscal travaillons à un nouvel endroit, et notre nouvelle habitation se trouve au moins 40 km plus près de notre nouveau lieu de travail;
• la cessation involontaire de notre emploi ou de celui de notre conjoint fiscal;
• notre insolvabilité;
• la destruction de notre propriété (par exemple, en raison d'une catastrophe naturelle) ou notre expropriation.
Dans ces cas, il est possible de conserver les avantages fiscaux liés à la vente de notre résidence principale sans avoir à respecter la période minimale de détention.
Cependant, en fiscalité, la détermination d’un profit à titre de revenu d’entreprise ou de gain en capital est une question de fait. Les autorités fiscales se gardent le droit de nous refuser l’exemption de résidence principale même si on a détenu la propriété pendant plus d’un an.
L’idéal est de prendre le temps de se renseigner sur les règles fiscales avant de se lancer dans un tel investissement immobilier.
Pour plus d’infos: budget.canada.ca et revenuquebec.ca
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