Vente de résidence sans garantie légale: oui ou non?

Réponse de Me Émilie Ste-Marie-Bissonnette, notaire à Montréal

«La garantie légale couvre le droit de propriété et la qualité du bien. La garantie du droit de propriété assure qu’il n’y a pas d’hypothèque ni de charge sur la propriété, pas d’empiètement de la propriété sur celle du voisin ni de violation des règlements en vigueur. La garantie de la qualité, elle, certifie que l’édifice est exempt, au moment de la vente, de vice existant qui rendrait l’immeuble impropre à l’usage que l’acheteur veut en faire ou qui ferait en sorte que l’acheteur renonce- rait à l’acquisition ou offrirait un prix moindre s’il avait connaissance du vice.

«Il faut comprendre que le vendeur ne garantit pas les vices apparents ou connus de l’acheteur. Au moment de l’achat, le vendeur remplit une déclaration qui récapitule les vices connus, les travaux réalisés depuis qu’il est propriétaire de la maison, les dégâts d’eau et ce qui a été fait pour les régler. C’est là que la garantie légale revêt toute son importance: elle permet de se retourner contre le vendeur si l’acheteur découvre un vice caché après l’acquisition. L’acheteur peut alors demander au vendeur de régler le problème ou de lui verser une compensation financière.

«La garantie légale existe de plein droit au Québec. Cela signifie qu’elle est automatique pour tout le monde. Cependant, il est possible de l’exclure de façon claire et précise dans l’offre d’achat. Mais attention: acquérir une résidence sans garantie légale, c’est l’acheter telle quelle, sans possibilité de recours contre le vendeur. C’est pour cette raison que si on décide d’acheter sans garantie légale, il faut se protéger en faisant d’abord inspecter la propriété et aussi en inscrivant des conditions dans l’offre d’achat. L’offre conditionnelle devrait ainsi prévoir une inspection de la maison par un inspecteur en bâtiment et une vérification par le notaire du certificat de localisation ainsi que des titres de propriété depuis 30 ans, pour s’assurer que la résidence a toujours été bien vendue.

«Habituellement, les ventes sans garantie légale ont surtout lieu lors de la liquidation d’une succession. Les enfants vendent la propriété du défunt et, comme ils ne vivaient plus dans la résidence en question, ils ne savent pas dans quel état elle est. Ils ne veulent pas dans ce cas risquer d’être poursuivis s’il y a un vice caché. En contrepartie, ils acceptent de vendre à un prix inférieur à la valeur marchande.

«Depuis la pandémie, on voit davantage de gens qui mettent en vente des propriétés sans garantie légale parce qu’ils se sont retrouvés en position de force sur le marché. Cela dit, un acheteur devrait demander une inspection de la maison, ce qui entraîne un délai supplémentaire de quelques jours. Et si l’inspecteur trouve des défauts, l’acheteur pourrait faire une contre-proposition qui tient compte des coûts de réparation. Entre-temps, si le vendeur reçoit cinq offres, dont certaines sans inspection, il peut préférer vendre plus rapidement. Dans ce dernier cas, l’acheteur prend tous les risques.»