Je voudrais léguer mon chalet

Quand il est question de transmettre le chalet familial à ses enfants, toute une dimension sentimentale entre en ligne de compte au-delà des considérations financières. Comment s’y prendre?

Au décès de son père, Véronique Saint-Amour a hérité d’un tiers du chalet familial. Son frère et sa sœur étaient les autres bénéficiaires. Les trois propriétaires ont dû en venir à une entente, Véronique ne souhaitant pas conserver la résidence secondaire. On lui a donc proposé de racheter ses parts à leur juste valeur marchande. Quant à l’impôt sur le gain en capital accumulé, il a été prélevé à même la succession, qui a pu ensuite verser son dû à Véronique.

Mais soyons francs, les choses ne sont pas toujours aussi simples. Lorsque le patrimoine transmis et les montants reçus ne suffisent pas à racheter ses parts à un héritier ou à payer l’impôt exigible, des conflits peuvent surgir. Effectivement, une personne décédée est réputée avoir disposé de ses biens et en avoir payé l’impôt, s’il y a lieu. Dans les faits, on ne vend pas nécessairement les actifs, mais on calcule tout de même les gains accumulés afin de déterminer la facture fiscale.

Mesurer le gain en capital

Imaginons le cas d’un chalet familial dont la valeur marchande a doublé au fil des ans, passant de 200 000 $ à 400 000 $. On devra alors payer de l’impôt sur 50 % du gain, ce qui représente la moitié de 200 000 $. Ce montant de 100 000 $ sera imposé au taux du défunt. Donc, pour conserver la propriété dans la famille, il faudra possiblement verser 50 000 $ en impôt au fisc! Ces sommes ne sont pas toujours disponibles à même la succession, notamment quand le patrimoine est essentiellement immobilier. Il faut dès lors décider si on emprunte de l’argent, si on liquide d’autres actifs ou, même, si on vend le chalet. Des questions parfois déchirantes…

Ainsi, avant de désigner nos enfants comme bénéficiaires du chalet dans notre testament, on doit mesurer le gain en capital accumulé et établir s’ils seront en mesure de payer la charge fiscale. «Parfois, il sera plus avantageux de rouler au conjoint survivant, surtout si c’est la mère ou le père de nos enfants et que ces derniers seront les héritiers du chalet», remarque Me Danielle Beausoleil, notaire associée chez PFD Notaires. Le legs au conjoint permet aussi de reporter l’impôt successoral. Rappelons qu’en l’absence de testament, le conjoint de fait non copropriétaire du chalet n’aura droit à rien au décès de son compagnon ou sa compagne.

Il est également possible de réduire la note d’impôt en prenant une assurance-vie. Son paiement au décès permettra d’acquitter l’impôt exigible par la succession, notamment le gain en capital accumulé sur le chalet. Autre attrait de cette couverture: le montant versé au bénéficiaire n’est pas imposable. 

En plus d’évaluer la charge fiscale et les différentes façons de la réduire, on n’oublie pas non plus de tenir compte de nos désirs et de sonder l’intérêt de nos héritiers. «La transparence a bien meilleur goût. Une discussion franche et ouverte avec nos enfants au sujet du chalet dédramatisera les conflits potentiels.»

Faire un don

Certains voudront vendre ou donner le chalet familial de leur vivant afin de sauver de l’impôt. On préfère, par exemple, s’en départir avant que le gain en capital accumulé ne soit trop élevé. Ou on n’a simplement plus l’énergie ou les moyens de l’entretenir. Si nos enfants souhaitent le garder ou le racheter, car ils y passent leurs vacances estivales ou leurs fins de semaine avec la petite famille, cela peut se révéler intéressant. «On pourrait alors conserver un droit d’usage et y aller quand on veut», observe la notaire.

Mais on déconseille pour autant de céder notre chalet pour une somme dérisoire, 1 $ par exemple, puisqu’il existe des règles d’attribution. «Attention, si je donne ou je vends ma propriété à une personne liée en dessous de sa valeur marchande, je devrai m’imposer selon son vrai prix dans le marché. Quant à ceux qui reçoivent le bien pour 1 $, le gain accumulé à la revente sera fonction d’un prix d’acquisition de 1 $.» Pour éviter cette double imposition, il est donc préférable de donner le bien à sa juste valeur marchande. Le donateur paie ensuite l’impôt selon ce prix validé dans le marché.

S’il y a plus d’un héritier mais qu’un seul est intéressé par le chalet, on devrait trouver des façons équitables de compenser les autres. Cela peut se faire de notre vivant ou après le décès, via le testament, en octroyant par exemple d’autres actifs ou des montants à même la succession. Parfois, un enfant devra débourser des sommes personnelles ou emprunter, par exemple s’il devient l’unique propriétaire du chalet familial en rachetant les parts de sa fratrie.

Créer une fiducie

Si notre conjoint n’est pas le père ou la mère de nos enfants, «on pourrait lui donner le droit de profiter du chalet après notre décès, tout en s’assurant que la propriété soit léguée ensuite à nos enfants, grâce à la création d’une fiducie testamentaire», précise Me Beausoleil. Avec une fiducie, on garde un certain contrôle sur nos actifs, en exprimant nos désirs quant à l’utilisation du chalet après notre mort. Ce contrat peut contenir un fonds de réserve pour les dépenses et l’entretien du chalet. On peut aussi déterminer qu’après le décès du conjoint, le chalet ira aux enfants. La fiducie permet en outre de conserver le chalet dans la famille en précisant, par exemple, que les conjoints de nos enfants ne peuvent le vendre advenant un divorce ou un décès.

Il est également possible de transférer notre chalet de notre vivant dans une fiducie alter ego, ou en faveur de soi-même. «Ce contrat notarié met certains biens à l’abri des créanciers. Il évite aussi que des enfants ne soient déshérités en cas d’arrivée d’un nouveau conjoint. On s’assure d’un transfert harmonieux de nos actifs à notre décès.»

Chaque situation familiale est différente. Un notaire pourra nous conseiller selon nos besoins et nos désirs. «L’important, c’est d’expliquer nos décisions, puisque plusieurs personnes auront à vivre avec nos choix après notre décès.»

Lorsque plusieurs enfants héritent ou rachètent le chalet familial, il est recommandé de signer une convention de copropriété indivise. Ce document établit les droits et les obligations de ceux qui jouiront des lieux. Il est ici question du partage des dépenses (coûts d’entretien, de rénovations, impôts à payer) et des restrictions quant à la vente, notamment l’obligation d’offrir d’abord nos parts aux autres propriétaires.

Enfin, il est important de donner des instructions concernant nos biens en cas d’incapacité. Si j’ai subi un accident vasculaire cérébral ou que je souffre d’un début d’Alzheimer, vais-je souhaiter que l'on conserve le chalet familial ou qu’il soit vendu? Qui pourra l’utiliser ou devra l’entretenir? «On peut répondre aux questions de ce genre en rédigeant un mandat de protection où l’on exprime nos volontés.»

Pour réduire ses impôts

Vendre une propriété peut occasionner du gain en capital. Si c’est notre seule résidence et qu’on l’a toujours habitée, on n’aura aucun impôt à payer sur ce gain. Cette largesse ou exonération fiscale de l’Agence du revenu du Canada est bien connue. Mais on oublie que la définition de résidence principale peut inclure un chalet si on y habite «normalement», c’est-à-dire qu’on y habite personnellement durant l’année, même si c’est seulement les fins de semaine. «On peut donner des instructions à notre liquidateur de notre vivant, en proposant de désigner le chalet comme résidence principale aux fins de l’exemption fiscale», remarque la notaire Danielle Beausoleil. 

Autre point intéressant: il n’est pas obligatoire de se prévaloir entièrement de l'exemption pour une seule propriété. Par exemple, si on possède un chalet depuis 15 ans et une maison depuis 20 ans, et que le gain en capital accumulé du chalet est beaucoup plus élevé que celui de la maison, on pourrait appliquer l'exemption à la maison familiale pour les cinq premières années et au chalet pour les années 6 à 20. Ce pourrait être le cas si on vend notre chalet à l’année 20 ou si on décède.

Avant de céder notre chalet 

Ces 5 gestes nous permettront de léguer notre propriété au mieux:

1 On estime le gain en capital accumulé sur la propriété.

2 On sonde l’intérêt de nos enfants,tout en tenant compte de nos désirs.

3 On considère une assurance-vie pour payer les impôts exigibles au décès.

4 On envisage une fiducie testamentaire ou alter ego si cela permet de respecter nos volontés (protéger nos enfants, un second conjoint, conserver le chalet dans la famille).

5 On indique nos volontés concernant le chalet en cas d’incapacité dans le mandat de protection (anciennement mandat en cas d’inaptitude).