OPTION CONDO
L’idée de déménager dans un condo, plus facile d’entretien et situé à proximité de nombreux services, vous semble de plus en plus attrayante. Mais avant d’arrêter votre choix, plusieurs éléments sont à considérer pour éviter les mauvaises surprises et les regrets.
Les copropriétés neuves ont la cote au Québec. Et pour cause, puisqu’elles permettent à plus de gens d’accéder à la propriété, en raison d’un coût à l’achat généralement inférieur à celui d’une maison individuelle neuve. Un appartement en copropriété permet également de s’affranchir des corvées d’entretien – une idée qui plaît tout particulièrement aux baby-boomers – et de se rapprocher des services de première nécessité. Mais attention, il faut faire ses devoirs avant de plonger, faute de quoi il y a risque d’être confronté à de mauvaises surprises.
Déclaration et responsabilités
La déclaration de copropriété est l’un des premiers éléments à considérer avant l’achat. Son volet intitulé Règlement de l’immeuble renferme, en quelque sorte, le contrat social d’une collectivité de copropriétaires. Ces derniers sont donc tenus d’en respecter les préceptes, question de favoriser les bons rapports avec leurs semblables. Bien des acquéreurs ne lisent pratiquement pas ce document et peuvent être déçus. À titre d’exemple, la plupart des copropriétés interdisent les cordes à linge, et certaines ne tolèrent pas la présence d’animaux. Lors de la naissance d’une copropriété, c’est-à-dire au moment de la publication de ladite déclaration, le promoteur agit habituellement à titre d’administrateur provisoire de l’immeuble. Il aura la responsabilité d’en assurer la gestion, et ce, jusqu’à ce que 50% plus un des appartements aient été vendus.
La reddition de comptes
Quand l’administrateur provisoire abandonne le contrôle d’une copropriété, il doit convoquer une assemblée générale extraordinaire réunissant tous les copropriétaires. Pendant cette rencontre de la plus haute importance, il devra procéder à une passation des pouvoirs et rendre des comptes. Cela implique de fournir plusieurs documents aux copropriétaires, entre autres le registre de copropriété contenant les noms et adresses de chacun d’eux ainsi que les états financiers de la copropriété. Parmi les pièces importantes figurent aussi les plans et devis de l’immeuble, le contrat d’assurance, le plan cadastral et les copies de contrats auxquels une collectivité de copropriétaires est liée. Ces contrats peuvent concerner l’embauche de fournisseurs de services, par exemple un paysagiste ou un entrepreneur en déneigement. Cette assemblée extraordinaire permet également l’élection du premier conseil d’administration, lequel est habituellement formé de copropriétaires vivant dans l’immeuble. Il est donc impératif, pour ceux qui hériteront du titre d’administrateur, d’avoir en main les renseignements essentiels à un bon démarrage. Autrement, les conséquences risquent d’être désastreuses en termes de gestion.
Vivre en copropriété
Autre aspect fondamental, en copropriété: la création d’un fonds de prévoyance. Les articles 1071 et 1072 du Code civil du Québec imposent, à cet effet, la constitution d’un tel fonds selon le «coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes». Il peut notamment s’agir du toit, des fenêtres ou du revêtement extérieur d’un immeuble. Le montant alloué à ce bas de laine doit représenter, au minimum, quelque 5% des contributions aux charges communes. Mais, généralement, ce pourcentage est insuffisant. Soulignons que les copropriétés dont le fonds de prévoyance n’est pas assez garni, ou carrément inexistant, pourraient se retrouver en sérieuse difficulté à moyen et à long terme.
Un condo qui a vécu
Une copropriété existante présente l’avantage d’avoir un certain vécu. Si elle compte cinq années ou plus, son registre devrait être bien garni. En le consultant, un éventuel acheteur pourra apprécier la qualité de la gestion de ses administrateurs. Parmi les préoccupations de premier ordre: le fonds de prévoyance. Y en a-t-il un? Si tel est le cas, renferme-t-il les sommes suffisantes pour permettre d’éventuels travaux de réfection des parties communes? En outre, existe-t-il un carnet d’entretien et de gestion d’actifs dans la copropriété convoitée? Par ailleurs, les procès-verbaux des assemblées générales seront révélateurs à plus d’un titre. En fait, ils préciseront l’état des relations entre copropriétaires d’une même collectivité. Si le climat est propice aux foires d’empoignes, mieux vaut rebrousser chemin et aller voir ailleurs. Un achat avisé vous garantira la paix et la tranquillité d’esprit. (F.C.)
Maisons intergénérationnelles et duplex
VIVRE ENSEMBLE, SÉPARÉMENT!
Il existe d’autres façons de vous loger qui pourraient peut-être correspondre à vos goûts et à vos besoins: la maison intergénérationnelle, où enfants et parents vieillissants logent sous un même toit, mais dans deux appartements différents, ou encore le duplex.
Les maisons intergénérationnelles
Ce concept d’habitation est proposé depuis longtemps par certains entrepreneurs, et la formule gagne en popularité. Et pour cause! En plus de favoriser le rapprochement, l’échange de services et l’entraide financière, la maison intergénérationnelle semble la solution tout indiquée pour vieillir auprès des siens en toute sécurité.
«On est vraiment très heureux ici», se réjouit Lucie, qui partage une maison unifamiliale avec sa fille Johanne, son gendre David et leur fils, l’adorable petit Michael. Depuis trois ans, elle habite le grand 3 1/2 qui communique avec la demeure du couple, mais possède son entrée privée et sa propre terrasse à l’arrière. «Au départ, il faut bien s’entendre pour choisir ce genre de vie, remarque Lucie. Nos appartements communiquent, mais chez moi, c’est chez moi. On garde les portes fermées. On annonce notre visite en se téléphonant, on frappe avant d’entrer. Les fins de semaine, je les invite à souper, mais c’est à eux que revient la décision d’accepter ou non.»
L’importance des règles
Le fait d’établir des règles claires est essentiel au succès de la cohabitation intergénérationnelle. Avant de choisir une telle formule, il faut discuter des divers aspects de la vie en commun avec ses futurs «colocataires», par exemple quels seront les espaces privés, les espaces partagés, les heures de visite? Serez vous copropriétaires? Même s’il s’agit de membres de la famille, on conseille de mettre sur papier les règles établies afin d’éviter les frustrations que peut occasionner le partage d’un espace résidentiel. La proximité des enfants et la possibilité d’obtenir de l’aide en cas de besoin peuvent rassurer les uns, mais cela peut aussi devenir rapidement un boulet pour les autres si on ne respecte pas leur intimité. S’engager dans un tel projet nécessite donc préparation et prudence…
Quelques municipalités offrent un crédit de taxes foncières pour la transformation d’une maison unifamiliale en propriété intergénérationnelle. Un coup de pouce qui est bienvenu quand il s’agit d’une métamorphose relativement chère… À noter que certains crédits d’impôts et subventions peuvent être appliqués pour l’achat ou la transformation d’une demeure. On se renseigne notamment sur le Programme d’aide à la remise en état des logements (PAREL) auprès de notre bureau régional de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).
La vie en duplex ou en jumelé
L’achat d’un duplex, comme celui d’une maison jumelée, comporte aussi bon nombre d’avantages combinant intimité et proximité. La première formule est celle qu’ont choisie Suzanne et son mari, qui logent à l’étage d’un duplex acheté en copropriété avec leur fille qui occupe le rez-de-chaussée. «Nous nous entraidons. Mon mari participe à l’entretien du terrain, ma fille m’accompagne à mes rendez-vous médicaux, mon gendre vient parfois faire de petits travaux dans l’appartement. Cette forme de logement nous a donné la chance de voir grandir nos petits-enfants. Cela fait 24 ans que ça dure et j’espère que nous pourrons rester ici jusqu’à la fin.»
L’une ou l’autre de ces formules permet de vivre près des siens sans toutefois devoir se conformer aux exigences de la municipalité entourant la maison intergénérationnelle. Et dans l’éventualité où ce mode de vie ne convient plus, on peut toujours se défaire de sa partie, en la louant ou en la vendant, option que plusieurs localités interdisent dans le cas de maisons intergénérationnelles. (M-C.M.)
Villages pour les 50 ans et plus
LES VILLAGES POUR LES 50 ANS ET PLUS
Lorsqu’on veut être seuls propriétaires, mais garder contact avec la communauté, pourquoi ne pas se tourner vers ces nouveaux villages? On y trouve autonomie, confort et tranquillité.
Le goût de la liberté
Une autre formule connaît de plus en plus de succès: les villages pour personnes de 50 ans et plus, qu’on retrouve en grand nombre en Floride, entre autres. On les appelle «Gated Communities» ou «Active Adult Communities». Il s’agit de quartiers à environnement contrôlé – par une clôture, par exemple – spécialement conçus pour les retraités et les préretraités.
Ces agglomérations composées de maisons de plain-pied, individuelles ou jumelées proposent essentiellement la même formule, selon laquelle on est propriétaire d’une maison, mais ce sont des employés qui tondent le gazon, s’occupent du terrain, du déneigement et de l’entretien du centre communautaire. Ce concept permet d’être vraiment chez soi, de s’épargner les éreintants travaux extérieurs et de profiter des activités organisées sur mesure pour les habitants du village!
«J’adore vivre ici, lance d’emblée Thérèse qui, depuis 2004, vit dans ce type de village. Nous sommes propriétaires de notre espace. Et on peut, en plus, prendre part aux activités offertes. Je donne, par exemple, des cours d’espagnol. Il y a souvent des fêtes thématiques: souper aux huîtres, au homard, grand rassemblement avec les petits-enfants, etc.»
Si ce type d’habitation plaît à certains, il peut être contraignant pour d’autres. Il faut bien s’informer des règlements en vigueur dans le village où l’on souhaite s’installer. Certains interdisent les clôtures, les remises, les cordes à linge… Et vous devrez, en plus du prix d’achat souvent très élevé, payer des frais mensuels pour l’entretien. Tout ça demande réflexion. (M-C.M.)
RESSOURCES
- Vérifiez la réputation du promoteur auprès de l’Association de la construction du Québec (ACQ) ou de l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec (APCHQ).
- Consultez des sites Internet traitant de la vie en copropriété. Ils pourront vous être fort utiles, avant et après l’achat d’un condo:
Condo Légal
Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec
Condo vidéo
