3 mythes et réalités fiscales sur l’immobilier

En matière de fiscalité immobilière, certaines idées préconçues ont la vie dure. On départage le vrai du faux pour nous éviter de prendre des décisions… qu’on pourrait bien regretter plus tard.

Transmettre au plus vite son chalet

Certains envisagent transmettre de leur vivant le chalet familial à leurs enfants. L’objectif est d’éviter que ceux-ci aient à payer de l’impôt au moment de la succession. Ils devraient toutefois revoir leurs calculs! L’impact fiscal est le même, qu’on soit vivant ou décédé au moment de la transmission.

Il peut même être préférable de léguer son chalet à ses enfants après notre décès. En effet, l’année de la vente, le gain en capital imposable résultant du transfert est intégré à notre déclaration d’impôts. Résultat: nos revenus sont gonflés. Et si on reçoit la Pension de la sécurité de vieillesse (PSV), celle-ci risque d’être réduite. Si nos revenus atteignent 77 580 $, les prestations de PSV sont réduites de 15 % de tout revenu excédent ce seuil. Et elles deviennent nulles si notre revenu atteint 125 696 $. En vendant le chalet à nos enfants, on risque donc de perdre la totalité de notre pension cette année-là. C’est un pensez-y bien! Ce revenu exceptionnel peut nous faire perdre le bénéfice d’autres crédits d’impôt pour l’année de la vente. Mieux vaut donc vérifier l’impact fiscal d’une telle vente avant de se lancer dans de coûteuses démarches!

Déterminer sa résidence principale librement

Au moment de vendre un bien immobilier, on peut être tenté de le déclarer comme notre résidence principale. L’avantage est certain puisqu’elle bénéficie d’une exemption: le gain en capital, c’est-à-dire la plus-value réalisée, est exonéré sur la vente de ladite résidence. Il n’y a donc aucun impôt relié à cette vente.

Mais il n’est pas si simple de déterminer quelle sera notre résidence principale. Ce n’est pas parce qu’on vit quotidiennement dans notre chalet quelques semaines, quelques mois, ni même un an avant la vente, qu’il devient automatiquement notre résidence principale. Pour pouvoir bénéficier de l’exemption à 100%, la propriété doit être considérée comme étant votre résidence principale pour toutes les années pendant lesquelles vous en étiez propriétaire. Par ailleurs, si vous êtes locataire à l’endroit où vous habitez habituellement et que vous êtes également propriétaire d’un chalet où vous résidez à quelques moments de l’année, il est possible que vous ailliez droit à l’exemption de résidence principale. 

Les règles fiscales sont complexes; pour éviter de fâcheux quiproquos, il faut s’informer avant de procéder à la vente de la propriété.  

Vendre pour 1 $

La vente à 1 $ est un mythe qui persiste. Pourtant, il y a plus de vingt ans que cette stratégie n’est plus admise par le fisc. Il était auparavant possible de vendre un bien immobilier à un enfant au prix de 1 $. Résidence principale ou pas, il n’y avait alors pas d’impôt à payer puisqu’aucun gain en capital n’était réalisé. Cette pratique n’offre plus aucun intérêt. Elle peut même se révéler deux fois plus coûteuse en impôt.

De nos jours, l’administration fiscale calcule le gain en capital sur la valeur marchande du bien immobilier dans les cas de transfert entre personnes liées comme le sont les parents et les enfants. On vend un chalet à notre fille au prix de 1 $? Le fisc regardera la valeur du chalet sur le marché local, et il présumera qu’on aurait dû le vendre pour ce prix: on sera taxé en fonction du gain en capital calculé sur cette valeur présumée.

Et le pire est à venir: quand notre fille vendra à son tour le chalet, elle fera un immense gain en capital puisqu’elle le vendra forcément plus cher que le prix auquel elle l’a acquis, soit 1$. Au lieu que la famille soit taxée une fois, elle le sera deux fois, tôt ou tard. La vente à 1$ n’est pas interdite… mais est-ce vraiment une bonne idée?

De telles décisions ne doivent pas se prendre à la légère. Elles nécessitent une bonne planification financière et fiscale. Un notaire connaît bien les règles applicables et peut vous aider à analyser vos besoins et vous offrir des solutions qui protègeront votre patrimoine et minimiseront l’impôt à payer.  

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