On considère habituellement le coût de location d’un logement comme une dépense. Dans le cas du prix d’acquisition d’une maison ou d’un condo, on parlera plutôt d’un investissement, puisqu’on suppose que sa valeur augmentera. Mais la réalité n’est pas aussi simple. Voilà pourquoi la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) recommande aux consommateurs de prendre le temps de réfléchir avant de passer à l’acte.
L’achat et la location ont tous deux leurs avantages… et leurs inconvénients. La souplesse de la location permet par exemple de changer de logement en résiliant son bail ou en ne le renouvelant pas. Par contre, on n’est jamais véritablement chez soi. Les propriétaires peuvent, eux, arranger leur cocon à leur goût, mais ils seront en revanche confrontés à la difficulté de vendre leur résidence en cas de pépin.
Louer ou acheter sa résidence: des outils utiles
Plusieurs calculateurs aident à déterminer s’il est plus avantageux financièrement de louer ou d’acheter sa prochaine résidence. L’Autorité des marchés financiers en présente un dans la section pour les consommateurs de son site Internet. Ces modèles supposent souvent qu’on investira l’argent épargné par la location dans des placements. Il faut donc être prudent avec le taux de rendement qu’on pense réaliser. Il est aussi recommandé de valider ces résultats en consultant un expert tel qu’un planificateur financier ou un comptable.
Dans son livre Un chez-moi à mon coût, l’auteur et éditeur Éric Brassard propose sa propre méthode, qui permet de calculer et de comparer les coûts liés à la propriété et à la location. On y aborde des notions comme le coût de renonciation et l’importance de considérer des dépenses qui ne peuvent être récupérées.
«Certains pensent que vivre dans leur maison ne leur coûte rien. Mais ce n’est pas le cas», explique Hélène Gagné, gestionnaire de portefeuille et planificatrice financière au sein de Gestion privée Peak. «Tout comme pour un fonds commun de placement, il y a des frais de gestion à débourser d’environ 2 ou 3% par an. Certaines années, on aura peu de dépenses, tandis qu’au cours des suivantes, il faudra remplacer les fenêtres, la toiture, etc. Les gens oublient souvent de prendre tous ces coûts en compte. Ceux qui songent à changer de propriété doivent être conscients que l’immobilier est un type d’actif cher présentement.» Et les propriétaires qui dépensent sans compter pour rénover, entretenir et réparer leur demeure courent le risque de ne pas récupérer la valeur attendue au moment de la revente.
Éviter les tracas du marché immobilier
«Pour ceux qui trouvent le marché immobilier trop élevé ou au-dessus de leurs moyens, la location peut être une bonne option», confirme Hélène Gagné, qui souligne l’abondance des immeubles en copropriété présentement à Montréal. «Plusieurs de ces logements sont achetés dans le but d’être loués. Le locataire n’est donc plus limité à un parc immobilier traditionnel. Il peut accéder à la même qualité d’habitation, qu’il loue un condo ou qu’il en soit propriétaire.»
Si on choisit plutôt d’acheter une propriété, donc un actif cher, on ne peut envisager une revente avec profit sur un court horizon. «Sachant que les gens souhaitent souvent partir vivre en résidence autour de 80 ans, l’achat d’un nouveau logement à partir de la fin de la soixantaine n’est peut-être plus judicieux.»
Pour plusieurs baby-boomers, la maison est le principal actif inscrit à leur bilan. Au moment de la retraite, certains chercheront à dégager des liquidités. «Vendre sa maison peut être une façon d’y parvenir», note Mme Gagné. On peut ensuite louer sans avoir le tracas des frais de copropriété, des taxes, etc. «De nos jours, les gens ne dégagent plus nécessairement de capital lorsqu’ils vendent leur maison pour acheter un condo. Et celui-ci a beau être plus petit, il est souvent tout aussi coûteux quand on tient compte des droits de mutation, des taxes scolaires et foncières, des frais de copropriété, des améliorations réalisées et autres extras.» En louant un condo, on évite une bonne part de ces dépenses. Et on se débarrasse de beaucoup de soucis.
L’immobilier, c’est risqué
Dans son livre Votre retraite crie au secours (Éditions Transcontinental), Hélène Gagné rappelle que la maison n’est pas l’ultime refuge financier. Aux États-Unis, les prix ont beaucoup grimpé entre 1996 et 2005, puis la bulle a éclaté. Difficile de dire si le Canada connaîtra une situation semblable, mais l’immobilier comporte certains risques liés aux facteurs suivants:
Le marché
Dans les années 1990, toutes les propriétés perdaient de la valeur: en ville, à la campagne, au bord de l’eau, à la montagne.
Les taux d’intérêt
S’ils augmentent trop vite, les acheteurs potentiels disparaîtront.
La politique
Les maisons de Westmount se vendaient pour une bouchée de pain lorsque le Parti québécois a pris le pouvoir en 1976.
Les conditions de vie
Le chef d’une bande de motards déménage à côté de la maison; le syndicat de copropriétaires a négligé d’effectuer des travaux d’entretien; le stationnement intérieur s’effondre…
Le vieillissement
Si on attend la fin de sa retraite pour vendre, la maison risque d’avoir vieilli elle aussi. Quand une propriété n’est pas maintenue en bonne condition, sa valeur de revente s’en trouvera diminuée.
L’environnement
Le lac au bord duquel la maison est située se couvre d’algues bleues; au moment de la construction il y a 40 ans, on ignorait que le terrain était contaminé; un port méthanier pourrait s’implanter à proximité…
Le contexte économique
On a encore une hypothèque et la valeur marchande de la propriété est basse; le principal employeur du secteur ferme ses portes; le grand nombre d’aînés désireux de vendre leur maison dans le voisinage tire les prix vers le bas…
Merci à Mme Hélène Gagné, gestionnaire de portefeuille et planificatrice financière au sein de Gestion privée Peak.
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