Recevoir une maison en héritage

Que faire quand notre parent décède et nous laisse sa maison en héritage? C’est le cas de Benoit, à qui son père, veuf depuis cinq ans et récemment défunt, a légué sa maison et ses FERR.

Aux fins de la loi fiscale, un défunt est réputé avoir disposé de tous les biens qu’il détient à leur juste valeur marchande. Ainsi, dans la déclaration fiscale finale du père de Benoit, un montant total de 17 436 $ a été remis au fisc, en partie dû à ses FERR. L’homme avait acquis sa demeure en 1983 pour la somme de 52 000 $. À la date de son décès, sa juste valeur marchande établie par un évaluateur agréé était de 450 000 $.

Exonération fiscale

Bien qu’une résidence principale bénéficie d’une exonération fiscale si aucune autre résidence n’est détenue, il faut tout de même inscrire sa disposition dans la déclaration finale de la personne décédée. Les formulaires TP-274 au Québec et T2091à l’Agence du revenu du Canada doivent être remplis, et ce, même si la résidence n’est que présumée vendue.

Gain et perte en capital

Comme Benoit était déjà bien installé dans sa propre maison, il ne comptait pas vivre dans la résidence dont il a hérité. Quelques mois plus tard, celle-ci étant restée vide depuis le décès, il a décidé de la vendre. Selon le rapport de l’évaluation agréée, elle a conservé la même valeur depuis le décès, soit 450 000 $. Il n’en découle donc aucun gain en capital. Cependant, Benoit a dû assumer plusieurs frais afférents à la vente, dont la commission du courtier immobilier (22 500 $), le certificat de localisation (900 $) et les frais de notaire (1200 $). Total: 24 600 $.

Benoit a été surpris d’apprendre que ces frais représentaient une perte en capital pour la succession. La perte en capital nette est de 12 300 $ (soit 50 % de 24 600 $). Un gain en capital aurait toutefois pu résulter de la transaction si le prix de vente avait été supérieur au coût d’acquisition. Dans ce cas, du moins, les frais de vente auraient réduit ledit gain en capital.

Des solutions

Si la perte survient durant la première année d’imposition de la succession, elle peut être reportée dans la déclaration finale de la personne décédée (paragraphe 164[6] LIR et article 1054 LI). Cette perte s’oppose aux gains en capital imposables, s’il y a lieu, et aux revenus de toute provenance. Une stratégie fiscale intéressante, qui permet de réduire l’impôt payé au décès. En utilisant cette stratégie, Benoit a obtenu un remboursement d’impôt de 4672 $.

Il est important que la résidence ne soit pas habitée par l’un des héritiers ou une personne liée à l’un d’eux après le décès, sinon elle sera considérée comme un bien à usage personnel. Aucune perte en capital ne peut être réclamée dans ce cas.

Les règles en matière de fiscalité sont très complexes. On n’hésite donc pas à consulter un professionnel pour optimiser son taux d’imposition lors d’un décès.