Aider son enfant à devenir propriétaire

La fille d’Alain, Sarah-Maude, déménage à Sherbrooke pour poursuivre ses études à l’université. Au lieu de lui payer un appartement pendant au moins trois ans, son père envisage un investissement immobilier. Il se questionne à savoir quel serait le meilleur moyen pour aider sa fille à acquérir sa première propriété.

Compte tenu de la flambée des prix du marché immobilier qui sévit actuellement, il devient de plus en plus difficile pour un premier acheteur d’acquérir un condo ou une maison. Sachant que la mise de fonds minimale exigée est de 5 % du prix d’achat de la propriété et au moins 20 % pour éviter les frais de la SCHL (une assurance prêt hypothécaire), Sarah-Maude aura certainement besoin d’une aide financière de ses parents pour cette acquisition.

3 formes de soutien financier

1. Un don d’argent

Dans le but de donner un coup de pouce à sa fille, Alain peut donner la mise de fonds requise pour l’achat de la propriété. Pour s’assurer de ne pas hypothéquer sa retraite, idéalement, les sommes proviendront d’un CELI ou d’un placement non enregistré arrivant à échéance.

Une donation à un enfant majeur n’entraîne aucune conséquence fiscale. Cependant, il serait très judicieux de la signifier par un acte notarié, cela afin d’assurer une protection du capital advenant que Sarah-Maude s’engage dans une union qui se terminerait par un divorce ou une séparation. En effet, les biens reçus par donation avant ou pendant le mariage ou l’union civile, ainsi que leur valeur ajoutée, sont exclus du patrimoine familial, d’où l’importance de l’acte notarié.

2. Un prêt de fonds

Alain pourrait tout simplement avancer la mise de fonds à Sarah-Maude. Cet acte n’aura aucune conséquence fiscale pourvu que l’argent ne serve pas à gagner des revenus. De préférence, on rédige un contrat de prêt entre soi et l’enfant stipulant le taux d’intérêt et les modalités de remboursement.

Afin de réduire les risques de conflits familiaux lors du règlement d’une succession, on révise nos volontés au sujet de ce prêt, surtout si on veut assurer l’équité entre les héritiers. Le montant peut aussi être annulé advenant notre décès, ou on peut le considérer comme une avance de legs pour l’enfant.

3. Une garantie de prêt hypothécaire

Afin de se qualifier pour un prêt hypothécaire, Sarah-Maude devra satisfaire aux critères d’endettement exigés par les institutions financières. Cependant, les enfants peinent souvent à respecter un tel engagement. L’institution financière demandera alors au parent de se porter garant du prêt pour aider au financement hypothécaire. Celui-ci pourra se retirer lorsque l’enfant sera en mesure de démontrer qu’il peut assumer seul cet emprunt.

Devenir copropriétaire avec son enfant n’est pas toujours souhaitable pour le parent si aucune planification n’est mise en place. Lors d’une vente éventuelle, l’enfant pourra profiter de l’exemption pour une résidence principale, mais pas le parent, s’il est déjà propriétaire par ailleurs. C’est pourquoi il est important de faire parvenir une contre-lettre aux deux paliers de gouvernement dès la signature du contrat d’achat de la propriété. Ce document indique que l’enfant est l’unique propriétaire et que l’apport du parent n’a servi qu’à obtenir du financement.