Devenir propriétaire d’un petit immeuble avec son ami, son enfant ou un parent peut s’avérer avantageux. Voici cinq points à considérer avant de se lancer.
La surchauffe immobilière des dernières années et la hausse brutale des taux d’intérêt compliquent la vie des acheteurs. L’accès à la propriété devient plus ardu, les emprunteurs hypothécaires ayant davantage de difficulté à se qualifier pour un prêt. Afin de contourner ce problème, plusieurs personnes ont fait l’acquisition d’un plex avec un proche.
«Depuis la pandémie, de plus en plus de parents achètent des immeubles à logements avec leurs enfants. Ils veulent vivre près les uns des autres», constate Éric Leblanc, courtier immobilier résidentiel et commercial dans la grande région montréalaise chez Royal LePage. Les avantages d’un tel projet sont nombreux.
«On peut diviser les coûts d’acquisition et le risque financier de la transaction sans oublier la charge de travail, qui est également partagée», remarque Sandra Allard, courtière hypothécaire chez Planiprêt. Le pouvoir d’achat est donc plus grand, car on a deux acheteurs ayant chacun des épargnes et un revenu. La capacité d’emprunt est aussi plus importante. «On veut toutefois s’assurer d’avoir une vision commune et de bien comprendre ses besoins et ceux de la personne avec qui on souhaite s’associer, que ce soit un ami ou de la parenté», ajoute-t-elle.
Il est ici question d’acheter une copropriété en indivision, où chacun possède une part de la totalité de la bâtisse. Comme l’explique la Chambre des notaires du Québec sur son site: si vous achetez un triplex avec deux de vos amis en parts égales et qu’après l’achat, vous décidez d’emménager dans le logement du deuxième, «ce logement ne vous appartient pas en propre, car vos deux amis en sont copropriétaires avec vous. De la même façon, vous êtes copropriétaire, avec eux, des logements du premier et du troisième. Vous et vos amis êtes donc copropriétaires par indivision de tout le triplex. Votre part dans l’immeuble est donc d’un tiers chacun.»
1. Définir le projet immobilier commun
Acheter un immeuble à revenus dans le but de le revendre à profit quelques années plus tard sera un objectif bien différent de celui d’acquérir une propriété afin de se loger. Chaque partie doit exprimer ses intentions personnelles et ses attentes envers l’autre. La transparence est de rigueur afin de déterminer qui va payer quoi et quel rôle assumeront individuellement les copropriétaires dans la gestion du plex.
Dans le cas d’une propriété avec des revenus locatifs, la fiscalité sera plus complexe. Les revenus de location seront imposables, mais il sera possible de déduire plusieurs dépenses comme les intérêts sur l’emprunt hypothécaire, les taxes municipales et scolaires, les frais liés à la réparation de la toiture, la peinture, la maçonnerie, etc. À la revente, il faudra, si on réalise un profit, déclarer un gain en capital qui sera imposable. Si les propriétaires ont acheté un duplex dans le seul but d’y habiter, ils devraient pouvoir, au moment de la revente, se prévaloir de l’exemption sur le gain en capital pour résidence principale.
Il existe par ailleurs des situations mitoyennes. Pensons à l’achat d’un triplex par deux amis ou deux membres d’une même parenté qui vont y demeurer. «Un seul des trois logements générera des revenus de location imposables contre lesquels on pourra déduire certaines dépenses, précise Éric Leblanc. Celles inhérentes à la bâtisse seront déductibles à 33%, alors que les dépenses liées au logement loué le seront entièrement.»
Rappelons également que seul le propriétaire unique ou en couple peut déloger un locataire pour habiter son logement. «Si on veut acheter avec un ami, il sera difficile de reprendre deux logements, à moins de signer une entente à l’amiable», observe Éric Leblanc. Cet accord pourrait prévoir la date de départ du locataire en échange d’une somme d’argent du propriétaire. Lorsqu’un parent achète avec un membre de la famille ou une personne dont il est le principal soutien, d’autres règles peuvent s’appliquer.
2. Déterminer qui apporte quoi dans la transaction
Peu importe avec qui on s’associe, il est souhaitable d’établir à l’avance quelle part de la propriété possédera chacun des acheteurs. Il y a une foule de formules possibles. Cela dépend également de la mise de fonds et des moyens financiers individuels. Si Louise désire acheter un duplex avec son fils François, elle pourrait verser la mise de fonds de 20% afin d’éviter de payer la prime d’assurance sur le prêt hypothécaire. Chacun serait propriétaire en parts égales (ou non) de l’immeuble. En échange de cet apport financier, le fils pourrait s’engager à entretenir les aires communes, déneiger, couper le gazon, etc.
Dans la plupart des situations, notamment si ce sont des amis qui achètent ensemble, il est conseillé de rédiger une convention ou lettre d’entente notariée. Ce contrat établira les droits et obligations de chacun des copropriétaires. Il permet de préciser la participation financière de chacun lors de l’achat de la propriété ainsi qu’aux dépenses. On détaillera qui devra payer et dans quelle proportion le prêt hypothécaire, les taxes foncières, les frais d’entretien, etc. On spécifie également ce qui se passera si survient un conflit, un décès ou si l’un des copropriétaires veut vendre sa part. Il est possible, par exemple, d’ajouter une clause qui oblige celui qui veut vendre à offrir sa part à l’autre copropriétaire. Des conséquences ou pénalités peuvent être prévues en cas de non-respect de la convention.
Rappelons que les propriétaires d’un immeuble (copropriété en indivision) sont solidairement responsables du paiement hypothécaire et de l’impôt foncier. Si l’un ne paie pas sa part, l’autre devra l’assumer selon les modalités prévues par la loi ou la convention notariée signée préalablement.
3. Structurer le financement optimal
Il est recommandé, avant de magasiner un immeuble, d’avoir une idée du montant maximal qu’un prêteur pour- rait accorder aux futurs acheteurs en obtenant une lettre de préqualification hypothécaire auprès d’un courtier hypothécaire. Cela permet ainsi d’avoir une estimation de sa capacité financière d’emprunt. Le versement hypothécaire sera assumé moitié-moitié ou tel que désigné dans l’acte d’achat. Les deux propriétaires pourraient avoir un compte bancaire joint afin de simplifier les paiements liés à l’immeuble incluant le prêt hypothécaire. Cela facilite la gestion des dépenses courantes et l’épargne dans l’atteinte d’un objectif commun comme de bâtir un fonds de prévoyance. Il existe par ailleurs une panoplie de solutions bancaires selon les besoins des associés.
«On voudra aussi tenir compte du profil financier de chacun des acheteurs et donner l’heure juste si l’un des emprunteurs est plus fragile. On pour- rait alors essayer d’améliorer le score de crédit et tenter de diminuer le ratio d’endettement afin que tout se passe bien par la suite», souligne Sandra Allard. Cette dernière va trouver les meilleures options de financement pour les clients et va faire des recommandations. Cela pourrait donc influencer la répartition de la quote-part de chacun. Il faut tenir compte du terme du prêt, du taux (fixe ou variable), des modalités de remboursement incluant la possibilité de faire des remboursements anticipés ou accélérés. Il est aussi possible pour les emprunteurs de séparer le prêt hypothécaire en plusieurs tranches pour ceux qui ont besoin de plus de souplesse. Chacune de ces tranches possède ses propres caractéristiques: terme, taux d’intérêt (fixe ou variable), etc. Il faut donc bien s’informer sur les produits financiers disponibles.
4. Discuter gestion, maintenance et imprévus
Les propriétaires qui ont un duplex à deux ou encore un triplex doivent se partager les tâches administratives et de maintenance. Ils peuvent y aller selon les forces de chacun et, surtout, en discuter. Ils peuvent aussi expliciter dans la convention notariée ce qui surviendrait en cas de pépins: par exemple si le toit coule, qu’il y a un problème de plomberie ou qu’un locataire ne paie pas son loyer.
«Si on a donné une mise de fonds de 20% et qu’une marge hypothécaire est liée au prêt, rapidement on va payer des intérêts, mais aussi rembourser du capital, ce qui va libérer la marge hypothécaire, qui sera alors disponible pour des imprévus», souligne Éric Leblanc. Pour ceux qui n’ont pas versé une mise de fonds suffisante, il faudra prévoir la création d’un fonds de prévoyance.
Éric Leblanc suggère de faire un plan de match avec le courtier hypothécaire en prévoyant les dépenses majeures des cinq premières années suivant l’achat. Pensons à une toiture qui serait à refaire bientôt. «On demande un prêt rénovation qu’on pourra ajouter à l’hypothèque. Les prêteurs vont généralement accepter puisqu’ils veulent qu’on prenne soin de l’immeuble qui est une garantie», dit-il.
5. S’entourer d’experts avisés
Un courtier immobilier spécialisé dans le multirésidentiel vaut son pesant d’or. Il pourra accompagner les clients durant le processus d’achat. Il va analyser les besoins, rechercher des propriétés, évaluer la valeur marchande des coups de cœur de ses clients et voir si le prix affiché est sensé. Il participera aux visites et même à l’inspection. «Il va négocier dans l’intérêt supérieur des acheteurs», souligne Éric Leblanc.
Quant au courtier hypothécaire, il va agir comme intermédiaire entre l’acquéreur et des prêteurs potentiels, habituellement des institutions financières. «On effectue une analyse des besoins et de la situation financière du client afin de proposer une solution adaptée à chacun», précise Sandra Allard. Un comptable ou fiscaliste immobilier pourra également conseiller les copropriétaires dans le but d’alléger leur facture d’impôt, notamment lorsqu’il y a des logements locatifs.
Pour conclure la transaction immobilière, il faudra aussi faire appel à un notaire. Ce dernier va s’assurer au moment de signer l’acte de vente que le prix de vente (mise de fonds et emprunt hypothécaire) soit déposé dans son compte en fidéicommis. On peut aussi demander des conseils avant de signer la promesse d’achat enfin de réviser l’entente, car, une fois signé, ce contrat est irrévocable. Il est ici question d’acompte non remboursable, du respect de certains délais, de renoncer à une garantie, etc. Le notaire pourra enfin aider les acheteurs à rédiger une convention de copropriété afin d’établir les droits et responsabilités de chacun en plus de préciser ce qui surviendra en cas de revente de l’immeuble, de désaccord ou même du décès d’un des copropriétaires.
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