Acheter ou vendre un condo en Floride

Condos en Floride: des occasions inespérées 

Lorsque nous l’avons rencontré en 2006, Gaston scrutait le marché immobilier de la Floride dans l’espoir de se trouver un condo près de Miami. Il a fini par acheter une unité à North Miami Beach, un petit 2 ½ rénové. Prix: 132 000$ US. 

Puis la crise immobilière a frappé les États-Unis. «Au début de 2009, mon condo ne valait plus que 58 000$ US! Mais mes paiements hypothécaires, eux, n’avaient pas baissé…» Comme il s’agissait d’un investissement à long terme, Gaston a pris son mal en patience et a laissé la tempête passer. Où en est-il maintenant? «Les valeurs se sont replacées. Mais je suis encore loin de mon prix de départ. Ceux qui achètent actuellement peuvent décrocher de bonnes aubaines», estime cet ancien électricien de Longueuil. 

Jean Feuillet partage l’opinion de Gaston. «Vous pouvez vous procurer aujourd’hui un condo bâti dans les années 1970 ou 1980 au même prix que lorsqu’il a été construit», dit ce courtier immobilier rattaché à la firme Charles Rutenberg Realty, à Fort Lauderdale. 

L’éclatement de la bulle immobilière, en 2008-2009, a créé des occasions inespérées. «Les prix ont chuté de près de 60%», ajoute M. Feuillet. Roger Pardo est également optimiste à l’égard du marché. «C’est un excellent moment pour acheter si votre objectif est de réaliser un placement. La crise a assaini le marché, les prix sont en hausse», explique cet autre courtier immobilier, qui travaille pour l’agence Realty Group of Miami. 

Si votre but n’est pas de brasser des affaires, mais simplement d’avoir un pied-à-terre dans le Sunshine State, il est possible de dénicher de belles unités de 50 000$ à 100 000$ dans des «communautés» réservées aux personnes de 55 ans ou plus.  À ce prix-là, vous ne serez pas sur le bord de la mer, mais à 5 ou 10 minutes environ», souligne M. Pardo. 

Magasiner un condo en Floride

L’immobilier en Floride vous intéresse? Commencez votre magasinage en feuilletant vos exemplaires de Bel Âge! En effet, la section des petites annonces contient habituellement plusieurs offres de vente de condos en Floride. Les sites Internet comme LesPac ou Kijiji en regorgent. Les journaux floridiens en ligne tels que Le Soleil de la Floride affichent également de nombreuses propositions immobilières. Vous pouvez aussi assister, au Québec, à des conférences portant sur le marché immobilier en Floride. Organisées par des maisons de courtage, ces rencontres vous permettront d’en apprendre beaucoup en quelques heures. 

Le processus d’achat en Floride

Par ailleurs, sachez que le processus d’achat diffère de ce qui est en place au Québec. Par exemple:

•  Afin de consulter les états financiers et les règlements d’un condo, vous devez d’abord soumettre une offre d’achat, ce qui est un engagement formel. Le hic, c’est que les vendeurs ne vous accordent souvent qu’un court délai (3 jours, par exemple) pour analyser ces documents cruciaux et vous faire une idée. 
• Pour l’inspection du condo, on conseille de retenir les services d’un membre de l’American Society of Home Inspectors. Ce qui diffère d’ici, c’est la présence de termites et de moisissures excessives. Le système de climatisation doit aussi être vérifié de près. L’inspecteur devrait formuler des commentaires à ces sujets. Si son rapport est généralement défavorable ou si le vendeur refuse d’effectuer les travaux urgents, vous pouvez résilier votre offre d’achat sans pénalité. 
• Il est recommandé de souscrire une assurance titres lorsque vous déposez une offre d’achat. Cette police vous protège en cas d’erreurs dans les documents relatifs à la propriété et vous indique si un créancier détient des droits sur l’unité que vous convoitez. Au Québec, le notaire qui clôt la transaction a la responsabilité de voir à ce que les titres de propriété soient nets. Aux États-Unis, c’est différent, car la profession de notaire n’existe pas. «Ce sont les agents de titres ou les avocats qui clôturent la transaction. Souvent, ils n’ont pas d’assurance de responsabilité professionnelle. Si un problème survient, vous devez vous organiser tout seul et payer les coûts liés à la correction des titres», dit Sylvie Gagné, directrice du développement des affaires à Desjardins Bank, en Floride. La souscription d’une assurance titres coûte plusieurs centaines de dollars, mais vous pouvez demander que le vendeur du condo paie cette note. 
• Vous pourriez avoir un répit pour ce qui est de la  taxe de bienvenue». Dans certains comtés de Floride, ce sont les vendeurs qui paient les droits de mutation immobilière. Une  «taxe d’au revoir», en quelque sorte. 

Pour ce qui est du financement, vous ne devriez pas avoir de problème à trouver un prêteur canadien. En effet, bien que les caisses Desjardins, la Banque Nationale, la Banque Royale et la Banque Scotia aient des succursales en Floride, il serait plus simple d’arranger le financement au Québec, à partir de vos actifs détenus au Québec. «L’argent comptant est roi en Floride. Si vous pouvez payer le vendeur cash, vous renforcez votre position de négociation», signale M. Pardo. 

Comment obtenir ces précieuses liquidités? En souscrivant une marge de crédit hypothécaire, notamment. «Si votre résidence permanente au Québec est presque toute payée, vous pouvez la refinancer et prendre cet argent pour acheter en Floride», note Mme Gagné. 

La revente d’un condo et le fisc américain

Avant de devenir propriétaire au pays de Barack Obama, consultez un fiscaliste rompu à la législation américaine. En effet, si vous vendez à profit votre condo floridien, le gain en capital sera-t-il imposé au Canada, aux États-Unis ou aux deux endroits? 

Réponse: aux deux endroits. Aux États-Unis, si vous avez détenu le condo pendant plus d’un an, vous pourrez profiter d’un taux d’imposition préférentiel qui varie en fonction de votre taux d’imposition marginal. Au moment où nous écrivons ce texte, il pouvait atteindre jusqu’à 23,8% sur le gain en capital net. 

Au Canada, vous serez tenu d’inclure le gain en capital réalisé aux États-Unis dans votre déclaration de revenus. Afin d’éviter la double imposition, vous pourrez réclamer un crédit pour impôt étranger équivalant au montant d’impôt payé aux États-Unis. L’un dans l’autre, votre facture fiscale totale sera égale à ce qui est dû au Canada. La différence, c’est que vous devrez faire deux chèques: l’un au fisc canadien, l’autre au gouvernement des États-Unis. 

Mais ces complications fiscales seront simplifiées au Canada si vous désignez votre propriété floridienne à titre de résidence principale, ce que permet la Loi de l’impôt sur le revenu. Si vous décidez de vendre votre condo, vous pourrez bénéficier de l’exonération d’impôt sur le gain en capital au Canada. Cependant, pour les années où votre condo en Floride sera votre résidence principale, vous perdrez l’exemption sur votre maison vendue au Canada. Vous aurez donc d’importants calculs à faire. 

Par ailleurs, aux États-Unis, vous serez soumis, comme résident canadien, à une retenue temporaire de 10% du prix de vente si le montant de la transaction est supérieur à 300 000$ US. Et qu’il y ait eu retenue ou non, vous devrez produire une déclaration de revenus fédérale américaine pour déclarer votre gain en capital. Celui-ci est imposable au taux maximal de 15% sur la totalité du gain (et non sur la moitié, comme au Canada). Le cas échéant, le montant retenu servira à réduire, voire éliminer, l’impôt dû. 

Les impôts successoraux aux États-Unis

Sachez que, contrairement à ce qui se passe au Québec, il existe des impôts successoraux aux États-Unis. Cette taxe est progressive: elle varie de 18% à 39% de la valeur des biens américains. Toutefois, un système de crédits d’impôt permet d’exonérer une partie de la facture fiscale à votre décès. La législation américaine est complexe en matière d’impôt, mais vous pouvez faire un premier déblayage en vous posant simplement les deux questions suivantes, comme le suggèrent les spécialistes de Banque Nationale Gestion privée 1859: