Une maison contre un condo

Une maison contre un condo

Par Ronald McKenzie

Le passage du statut de propriétaire de maison à la vie de condo peut se faire sans anicroche comme il peut être source de déception. En troquant votre maison contre une copropriété, vous acceptez de vous plier à plusieurs compromis: espace réduit, moins de meubles, moins de liberté. Mais surtout, il faut apprendre à vivre en groupe. Vous êtes obligé de prendre des décisions en commun et dépendez des autres pour régler beaucoup de choses. Définissez vos attentes le plus précisément possible. Cherchez-vous un immeuble habité majoritairement par des retraités ou un endroit où il y a de jeunes familles? Pensez-vous être capable de développer rapidement un sentiment d’appartenance?

Michel Charlebois, président de l’Association des syndicats de copropriété du Québec, estime qu’il faut être prudent avec les immeubles de deux ou trois unités seulement. «Si vous vous entendez bien avec les autres copropriétaires, ce sera le paradis», dit-il. Par contre, si ça va mal, votre vie de copropriétaire pourrait devenir un calvaire, car les divergences d’opinions sont vite polarisées quand on est peu nombreux. Les réunions risquent d’être tendues…

L’espace de stationnement


Résidants de Brossard, en banlieue de Montréal, depuis des années, Joanne et Gaëtan espèrent vendre leur vaste maison afin d’acheter un condo à Montréal. Les enfants ont quitté le nid et le couple en a assez de tondre la pelouse, de pelleter la neige et de payer de substantielles factures de chauffage. «Nous avons aussi envie de nous installer en ville, à proximité des services», souligne Joanne.

Ils ont sur leur liste de magasinage une demi-douzaine de condos dans des quartiers qui les intéressent, mais un seul endroit possède une caractéristique essentielle à leurs yeux: un espace de stationnement privé. «Dans tous les autres cas, il faut garer la voiture dans la rue. En hiver, c’est un gros inconvénient.» Le hic, c’est que ce condo est offert à un prix d’or, qui dépasse le budget de notre couple. L’agente immobilière a indiqué que, à lui seul, l’espace de stationnement fait augmenter le prix de vente de 20000$!

Aux dernières nouvelles, Joanne et Gaëtan cherchaient encore. Ils ont même commencé à regarder des unités situées en banlieue de Montréal, car elles sont plus abordables et disposent d’espaces de stationnement…

Un condo neuf

Un condo neuf ou existant ?


Voilà une autre question que se posent Joanne et Gaëtan. Ils ont visité des condos des deux types. Chaque formule comporte ses avantages et ses inconvénients.

Le condo neuf
Vous pouvez l’acheter du promoteur avant ou pendant la construction. Le condo neuf présente plusieurs avantages. Il est au goût du jour et dispose des tout derniers équipements, notamment dans la cuisine et dans la salle de bains. Puisque le bâtiment doit respecter les plus récentes normes en matière de construction, il devrait offrir une isolation (au froid et au bruit) supérieure à la moyenne. Les risques d’avoir à payer à court terme des réparations coûteuses sont réduits; en outre, vous êtes couvert par la garantie des maisons neuves. Souvent, ce condo fait partie d’un complexe où l’on trouve plusieurs services: ascenseur, piscine, salle de lavage, etc.

Si vous achetez une copropriété durant sa construction, vous ne pourrez évidemment pas voir le produit fini avant achat; vous ne devrez compter que sur le plan du promoteur. Surveillez bien les mesures: la surface de plancher est-elle «nette» ou sera-t-elle réduite par les travaux de finition? La hauteur des plafonds comprend-elle l’espace dans lequel courront les tuyaux et les câbles électriques? Quel revêtement de sol posera-t-on? Vérifiez également si d’autres projets de construction sont en cours dans le quartier, car votre vue imprenable pourrait être obstruée par un futur complexe voisin!

Par ailleurs, le promoteur exigera un dépôt. Au Québec, votre argent est garanti par la loi jusqu’à 39000$ si l’immeuble compte moins de quatre étages. Si, toutefois, le bâtiment a quatre étages et plus, votre dépôt ne jouit pas d’une garantie légale. Cependant, si le promoteur adhère à un plan offert par l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec ou l’Association de la construction du Québec, votre dépôt est alors protégé jusqu’à 39000$.

Le condo existant

Le condo existant

Outre le fait que vous pouvez voir et faire inspecter l’unité, vous avez la possibilité de rencontrer d’autres propriétaires et des membres du conseil d’administration du syndicat de copropriétaires. Vous aurez ainsi le pouls de l’ambiance qui règne au sein de la «communauté». Le condo existant est souvent situé dans un quartier recherché qui offre des services de premier plan: transport, soins de santé, culture, etc. Les condos aménagés dans de vieux bâtiments rénovés sont souvent spacieux et charmants.

Informez-vous de ce qu’il en coûte en frais mensuels d’entretien. Soyez vigilant: si ces frais sont bas (et attirants!), le fonds de réserve sera-t-il suffisant pour payer des réparations aussi importantes qu’inattendues? Michel Charlebois dit que, idéalement, un fonds de réserve devrait équivaloir à 1/2 de 1% de la valeur de reconstruction de l’immeuble. Par exemple, si le bâtiment est assuré pour 5 millions de dollars, le fonds de réserve devrait contenir 25000$. «Si vous achetez un condo dont le fonds est mal financé et qu’une réparation majeure survient, vous devrez assumer des frais substantiels imprévus.»

Le règlement de l’immeuble


C’est ainsi que l’on appelle communément la «déclaration de copropriété», qui est le contrat vous liant aux autres copropriétaires. Ce document est fondamental, puisqu’il établit les règles de la vie dans l’immeuble. Parmi les points à vérifier :

  • Quelles sont les parties communes et les parties privatives (qui vous appartiennent en propre)?
  • Quelles sont les conditions d’utilisation et d’entretien de chacune d’elles?
  • Quels sont les pouvoirs et les devoirs de l’assemblée des copropriétaires? Du conseil d’administration?
  • Comment s’effectue la perception des «frais de condos»?
  • Avez-vous le droit d’avoir des animaux de compagnie, d’installer un foyer, de louer votre condo?

Le règlement de l’immeuble est à lire le plus tôt possible durant votre magasinage. Par ailleurs, Michel Charlebois recommande également d’examiner le registre afin de savoir, notamment, qui seront vos futurs voisins. «Cela vous donnera une bonne idée du tissu social de la communauté où vous allez vivre.» Mais comme le registre contient des informations confidentielles, il n’est consultable qu’avec une procuration délivrée par le vendeur. «S’il vous refuse l’accès au registre, méfiez-vous!», avertit Michel Charlebois.

Guide de l'acheteur

Pour plus d’information


La SCHL publie la brochure Logements en copropriété: Guide de l’acheteur. Ce document gratuit de 40 pages contient une foule de renseignements sur les démarches à entreprendre pour acheter une copropriété. Une pratique grille d’évaluation vous aidera à classer les condos que vous visiterez. Pour vous le procurer, communiquez avec la SCHL, au 1 800 668-2642.

Mise à jour: mars 2010

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