Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier?

Vendre sa maison soi-même ou avec un courtier?

Par Ronald McKenzie

Crédit photo: iStockphoto.com

«En 12 jours, l’affaire était réglée.» Michèle Laberge est bien contente d’elle-même. L’été dernier, son conjoint et elle ont rapidement vendu leur maison de Longueuil sans courtier immobilier, réalisant une économie de commission qu’elle estime à plus de 14 000$. «Notre expérience avec un courtier nous avait déçus. En six mois, nous n’avions reçu qu’une seule offre d’achat. Quand le contrat s’est terminé, nous avons retenu les services de DuProprio, où on nous a assistés du début à la fin de la transaction.»

Des acheteurs se sont manifestés quelques jours après que la photo de leur maison est apparue en ligne. Au bout d’une semaine, le couple a reçu une offre d’achat, négocié le prix et les conditions de vente, et tope là. «Quand on dit que c’est facile de vendre sa maison soi-même, c’est vrai!» lance Mme Laberge.

De son côté, Pierre Krawick, qui a acheté et vendu quatre copropriétés au cours des 11 dernières années, raconte: «J’ai vendu moi-même mon premier condo. Quelle histoire! Je devais toujours être disponible pour les visites. Les soi-disant acheteurs étaient déplaisants et changeaient constamment d’idée. Par la suite, à ma grande satisfaction, j’ai fait affaire avec un courtier immobilier.»

Ces deux témoignages aux antipodes illustrent parfaitement le débat qui existe à propos de la vente d’une propriété. Avec ou sans courtier? Avec ou sans commission? 

Vendre sa maison soi-même

Économiser la commission de courtage, c’est ce qui avait incité M. Krawick à vendre son premier appartement lui-même. Mais dans son cas l’expérience ne s’est pas révélée concluante. «J’ai dû faire mon propre marketing et piloter la transaction de A à Z: répondre aux appels, organiser les rendez-vous, négocier le prix, rédiger les contre-offres, et quoi encore!» explique ce maître électricien. À quelques reprises, il avait été obligé de quitter des chantiers pour faire visiter son condo, ce qui l’avait contrarié. 

Il lui avait fallu également préparer des fiches descriptives et avoir à portée de main: 

  • Le certificat de localisation de son condo.
  • Les factures de rénovation.
  • La déclaration de copropriété.
  • Les relevés de taxes municipales et scolaires, des dépenses d’électricité et des autres frais fixes.

M. Krawick recommande de consulter un notaire avant de planter une enseigne «À vendre» sur le parterre. «C’est primordial, parce que c’est au début que les vendeurs commettent les erreurs», dit le notaire Jocelyn Langlois, qui propose son expertise aux vendeurs autonomes. Des erreurs? «Par exemple, si vous devez absolument vendre parce que vous avez fait une offre d’achat sur la maison de vos rêves, vous le direz peut-être aux acheteurs. Mais vous affaibliriez alors votre pouvoir de négociation», explique Me Langlois.

Ces démarches peuvent rebuter plus d’un propriétaire-vendeur. Voilà pourquoi des centaines d’entre eux choisissent de faire affaire avec des entreprises spécialisées comme DuProprio, ProprioMax et ViaProprio, qui offrent du soutien à la vente. 

Prenons DuProprio, la plus connue d’entre elles. Elle propose des bouquets de services dont les prix varient de 700$ à 1 000$, selon que vous souhaitez un menu plus ou moins complet. Pour 850$, par exemple, vous obtenez notamment:

  • Une enseigne «À vendre» personnalisée.
  • L’appui d’une équipe de professionnels de l’immobilier.
  • 12 photos affichées sur le site DuProprio, avec des données en temps réel sur l’achalandage qu’entraîne votre annonce.
  • Une assistance juridique pour répondre à vos questions.
  • Des outils de mise en marché.
  • Des conseils au téléphone 7 jours par semaine.

À ce forfait s’ajoutent les honoraires d’un notaire, la facture liée à la production du certificat de localisation, etc. Depuis le lancement de l’entreprise, en 1997, plus de 120 000 personnes ont réussi à vendre leurs propriétés par l’intermédiaire de DuProprio, dit Nicolas Bouchard, coprésident et fondateur de cette société basée à Lévis. «Actuellement, le délai de vente moyen est de 90 jours, variable selon les régions. Les délais pourraient toutefois s’allonger, car nous entrons dans une période où il est un peu plus difficile de vendre sa maison. Le secret, c’est de l’offrir au bon prix», souligne-t-il. Pour ce faire, DuProprio peut remettre un rapport d’évaluation approuvé par des professionnels. 

Vendre sa maison avec un courtier

«Oui, c’est facile de vendre sa maison soi-même quand l’acheteur se manifeste rapidement et qu’il n’y a pas de problème. Mais des transactions où les choses se passent de cette façon, c’est rare», dit Robert Nadeau, président et chef de la direction de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), qui encadre le travail des courtiers immobiliers dans la Belle Province.

Quels problèmes peut-il y avoir? Des comptes de taxe impayés qu’on découvre seulement au moment de signer les papiers chez le notaire. Des propriétaires-vendeurs qui acceptent inopinément deux offres d’achat en même temps. Des certificats de localisation comportant des erreurs. «Quand les difficultés surviennent, les gens nous appellent pour qu’on les aide. Mais, nous ne pouvons pas, parce qu’aucun courtier n’est intervenu dans la transaction», indique M. Nadeau.

Puis, quand les titres sont complexes, les négociations peuvent s’embourber. «En examinant les documents, mon courtier a constaté que le toit de mon voisin empiétait sur ma propriété. Personne ne s’en était rendu compte jusque-là», signale M. Krawick, heureux que son courtier ait décelé cet écueil avant de mettre son condo sur le marché.

Typiquement, les commissions de courtage immobilier s’établissent à 5% du prix de vente, rémunération à laquelle il faut ajouter la TPS et la TVQ. Pour une maison vendue 300000$, par exemple, la commission du courtier se chiffrera à 15000$, plus 2246$ de taxes. Il restera donc au vendeur 282754$.

M. Nadeau signale que les commissions sont négociables. «Aucune loi ne réglemente les taux. Un courtier pourrait aussi bien facturer à l’heure ou fixer un forfait si c’est ce que son client et lui désirent.»

Comment choisir son courtier

Il en va du secteur immobilier comme de toute profession. Certains courtiers sont mieux que d’autres. Pour séparer le bon grain de l’ivraie, voici quelques points à surveiller.

Assurez-vous qu’il détient un permis de pratique valide. Au Québec, tous les courtiers immobiliers doivent détenir un permis délivré par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ). Est-ce le cas de celui qui vous sollicite? Pour le savoir, consultez le Registre des titulaires de permis sur le site de l’OACIQ (www.oaciq.com). Pendant que vous y êtes, jetez un coup d’oeil au Registre des décisions disciplinaires. Vous saurez si le courtier a des antécédents disciplinaires. Son permis a déjà fait l’objet d’un avis de suspension? Ce n’est peut-être pas bon signe.

Demandez des références à vos proches. Amis, parents, voisins et collègues de travail peuvent vous suggérer des professionnels de l’immobilier dignes de confiance. On vend une maison dans votre voisinage? Demandez au propriétaire-vendeur son opinion sur son courtier.

Choisissez une personne qui connaît votre quartier. Les acheteurs poseront des questions sur la proximité des écoles, des parcs, des centres commerciaux, etc. Votre courtier doit être au courant de tout ça.

Vérifiez le temps qu’il met à vendre les maisons de ses clients. Sa performance à ce chapitre vous donnera une idée de la période pendant laquelle votre propriété sera sur le marché. 

  • Demandez quel plan marketing il mettra en oeuvre. Combien d’argent prévoit-il dépenser pour annoncer ses inscriptions par comparaison avec ses concurrents? Dans quels médias affichera-t-il l’annonce (journaux, hebdos, sites Internet, etc.)? Comment mesure-t-il l’impact de ses publicités dans chacun d’eux?

Notez enfin que vous bénéficiez d’une protection financière lorsque vous retenez les services du titulaire d’un permis de l’OACIQ. Si vous êtes victime d’une fraude ou d’un détournement de fonds dont est responsable un courtier immobilier, le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier vous dédommagera jusqu’à concurrence de 35000$. Voilà qui est rassurant. 

Payant de rénover?

Que vous la vendiez vous-même ou par un courtier, votre maison sera plus attrayante si elle a bonne mine. Certains travaux ne coûtent pas grand-chose et peuvent rapporter gros. Par contre, des interventions majeures, comme réparer une cheminée de maçonnerie, peuvent coûter des milliers de dollars. Le jeu en vaut-il la chandelle? Le tableau ci-dessous donne une idée des ouvrages les plus payants.

Rentabilité des rénovations courantes

Grand potentiel de rentabilité

  • Rénovation de la salle de bains de 75% à 100%
  • Rénovation de la cuisine de 75% à 100%
  • Peinture intérieure de 50% à 100%
  • Peinture extérieure de 50% à 100%

Potentiel moyen de rentabilité

  • Remplacement des bardeaux de toit de 50% à 80%
  • Installation d’un système de chauffage neuf de 50% à 80%
  • Rénovation du sous-sol de 50% à 75%
  • Construction d’une salle de jeux en annexe de 50% à 75%
  • Installation d’un foyer de 50% à 75%
  • Pose d’un recouvrement de sol de 50% à 75%
  • Construction d’un garage de 50% à 75%
  • Remplacement des portes et fenêtres de 50% à 75%
  • Construction d’une terrasse de 50% à 75%
  • Installation de la climatisation centrale de 25% à 75%

Source: Société canadienne d’hypothèques et de logement.

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