Renouveler son hypothèque comme un pro

Renouveler son hypothèque comme un pro

Par Ronald McKenzie

Crédit photo: iStockphoto.com

Si vous êtes comme la majorité des propriétaires résidentiels, vous renouvellerez votre hypothèque avec l’institution financière qui vous a accordé le prêt précédent. Puisque vous choisissez de ne pas magasiner, comment pouvez- vous tirer le meilleur parti de ce qu’offre votre prêteur?

La façon la plus efficace d’entamer les négociations est de rencontrer le représentant de la banque ou de la caisse. Cela peut se faire en succursale, par téléphone, ou à la maison dans certains cas. Idéalement, prenez rendez-vous trois ou quatre mois avant la date d’échéance de votre hypothèque afin de mettre toutes les chances de votre côté. En effet, «la plupart des institutions financières, y compris les caisses Desjardins, acceptent de garantir leur meilleur taux durant cette période», dit Nicolas Fréchette, chef de produits, financement hypothécaire, au Mouvement Desjardins. Par exemple, si le taux d’intérêt se situe à 3,89% lorsqu’on vous le garantit, il demeurera à ce niveau pour toute la période visée. S’il a grimpé à 4,19% au moment où vous serez prêt à signer le contrat, vous obtiendrez quand même 3,89%. En revanche, s’il a diminué, l’institution financière vous accordera la baisse.

Demandez à votre représentant de vous décrire les promotions en cours et de préciser laquelle est la meilleure pour vous. Il y en a presque toujours, et les institutions financières redoublent d’imagination pour créer des formules attrayantes. Ainsi, vous trouverez des hypothèques de ces divers types: 

Assorties de marges de crédit intégrées
La limite du crédit est établie en fonction de la valeur nette de votre propriété, non pas de vos revenus. Ce genre de marge de crédit peut être pratique si vous songez à faire des rénovations, par exemple.

«Flexibles» ou «combinées»
Une partie du prêt est remboursable à taux fixe, et l’autre l’est à taux variable. Cette dernière peut être convertie en taux fixe en tout temps.

Avec remise en argent
Le prêteur verse dans votre compte bancaire 5%, par exemple, du montant emprunté (5 000$ pour une hypothèque de 100 000$). Cette somme est utilisable à votre guise. L’ennui, c’est que vous ne pouvez pas négocier le taux d’intérêt. Vous devez accepter celui qu’on vous impose. Ce type d’hypothèque est souvent présenté aux acheteurs d’une première maison.

À taux fixe révisable annuellement
Cette hypothèque peut être avantageuse lorsque les taux sont à la baisse. L’idée est de continuer à faire les mêmes paiements, même si les taux d’intérêt diminuent. Ainsi, vous remboursez le prêt plus rapidement.

Si vous avez un emploi stable et que votre dossier de crédit est impeccable, faites valoir ces arguments. Vous êtes client de longue date et avez vos REER et vos autres placements à cet endroit? Vous devriez obtenir un meilleur taux. «On encourage les gens à rapatrier leurs avoirs chez Desjardins. S’ils le font, nous sommes prêts à offrir des rabais pour leur hypothèque», nous explique M. Fréchette.

Le courtage hypothécaire

Mais rien ne vous oblige à renouveler votre hypothèque avec le même prêteur. En effet, vous pouvez décider de faire affaire avec une autre institution financière si ses conditions vous avantagent plus.

Toutefois, chercher un nouveau fournisseur est une tâche ardue et comparer les différents produits, une exercice laborieux. Voilà pourquoi il serait avisé de faire appel à un courtier hypothécaire pour abattre ce boulot.

Ce professionnel a en main toutes les promotions que lancent les institutions financières, tous les taux, les conditions, etc. Grâce à l’informatique, il peut comparer les différents produits et trouver celui qui vous convient le mieux. De plus, vous n’avez pas à vous déplacer, c’est le courtier qui se rend chez vous. «Nous pouvons même vous rencontrer à votre travail si vous le désirez», dit Sylvie Rousson, courtière immobilière hypothécaire chez Multi- Prêts Hypothèques.

Non seulement un courtier hypothécaire peut-il dénicher le produit le plus approprié, mais il effectue toutes les démarches nécessaires pour faire approuver le prêt. «Nous analysons votre situation financière, recueillons les documents requis et présentons votre dossier à l’institution financière», explique Mme Rousson.

Il se peut que l’hypothèque idéale soit proposée par une banque méconnue du grand public. Ne soyez donc pas surpris d’entendre des noms originaux. Lorsque nous avons parlé à Mme Rousson, elle était en mesure d’obtenir un prêt de 5 ans à taux fixe de 3,19% seulement. Où? À l’Industrielle Alliance, ce grand assureur basé à Québec. Elle avait aussi accès aux produits des banques ING Direct et First National, entre autres.

Combien en coûte-t-il pour faire affaire avec un courtier hypothécaire? 

Pas un sou. En effet, ce sont les institutions financières qui le paient, car il leur déniche de nouveaux clients. Au Québec, n’est pas courtier hypothécaire qui veut. En effet, pour porter ce titre et exercer ce métier encadré de manière stricte, il faut obligatoirement être membre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec, s’astreindre à de la formation continue et respecter un code de déontologie. De plus, le courtier hypothécaire doit souscrire une assurance de responsabilité professionnelle.

Hypothèque à taux variable ou à taux fixe?

Vous devrez choisir entre une hypothèque à taux variable ou un prêt à taux fixe. Comme son nom l’indique, l’hypothèque à taux variable porte un taux d’intérêt qui fluctue selon le taux préférentiel de l’institution financière, qui lui-même varie en fonction de ce que décide la Banque du Canada. En clair, si les taux d’intérêt montent, il se produira la même chose avec votre taux d’hypothèque. Il y a donc un risque de ce côté. «Toutefois, la Banque du Canada et les banques centrales des grands pays ont annoncé qu’elles maintiendraient leurs taux bas pour encore un bon bout de temps», signale M. Fréchette. Chez Desjardins, quelque 30% des propriétaires résidentiels contractent des hypothèques à taux variable.

Avec ce type de contrat, vous pouvez opter pour des versements qui varient d’un mois à l’autre selon l’évolution des taux, ou encore pour des paiements qui demeurent constants tout le long du terme. Dans ce dernier cas, l’économie engendrée par une diminution des taux sert à rembourser le capital.

Si vous optez pour une hypothèque à taux variable, veillez à ce que le contrat contienne ce qui suit:

  • Un taux plafond, c’est-à-dire un maximum qui ne sera pas dépassé si les taux d’intérêt montent en flèche.
  • Une clause permettant de convertir votre taux variable en taux fixe.

Attention! Le taux fixe que vous obtiendrez pourrait être plus élevé que le taux variable que vous aviez auparavant.

Quant aux hypothèques à taux fixe, elles garantissent que le taux d’intérêt et vos versements resteront les mêmes durant toute la durée du prêt. Cette stabilité facilite la gestion du budget familial. Si les taux augmentent, vous serez protégé. Mais s’ils baissent, vous n’en profiterez pas.

Prêt hypothécaire ouvert ou fermé?

Le prêt ouvert ne comporte aucune restriction. Cela signifie que, sans subir de pénalité, vous pouvez rembourser votre hypothèque n’importe quand durant le terme, même le lendemain de la signature du contrat. Ce type de prêt peut convenir aux propriétaires qui ont l’intention, par exemple, de vendre leur maison dans un avenir rapproché, mais qui doivent entretemps renouveler leur hypothèque.

Quant au prêt fermé, il est assorti d’un taux d’intérêt plus bas que celui d’une hypothèque ouverte, mais, en cas de remboursement du capital avant terme, il prévoit une pénalité. En général, vous devrez payer le plus élevé des montants suivants: trois mois d’intérêts sur le solde hypothécaire, ou la perte de revenu d’intérêts que subit l’institution financière pour le reste du terme. Si c’est le deuxième scénario qui s’applique à votre cas, assurez-vous d’avoir des calculs clairs sous les yeux, car la formule est complexe.

Très important: avant de mettre fin au contrat, prévalez-vous d’abord de votre droit de remboursement anticipé, qui peut être de 10% à 20% du montant initial du prêt. Calculez ensuite la pénalité. Votre sanction sera moins lourde.

Les remboursements d'hypothèque accélérés

S’il existe une façon simple d’économiser gros sans forcer le budget, c’est bien de rembourser son hypothèque toutes les deux semaines ou même chaque semaine au lieu d’une fois par mois. Examinez le tableau «Accélérer, c’est payant» ci-dessous. Les données concernent une hypothèque de 100 000$ portant un taux d’intérêt fixe de 4,0%. Ce prêt est amorti sur 10 ans et a un terme de 5 ans.

D’où viennent ces économies?

Quand vous payez toutes les deux semaines, par exemple, vous effectuez 26 versements par année, alors que vous n’en faites que 12 pour la fréquence mensuelle. Vous déboursez donc l’équivalent d’un 13e mois durant l’année. Le capital à rembourser diminue plus rapidement, les intérêts aussi.

Il existe deux autres façons d’accélérer le remboursement de l’hypothèque sans pénalité:

  • Verser, une fois par année, un montant forfaitaire qui varie, selon les institutions financières, de 10% à 20% du montant initial du prêt.
  • Augmenter les versements habituels jusqu’au double. Par exemple, si vous payez 500$ par mois, vous pouvez hausser cette mensualité jusqu’à 1 000$. La différence s’applique directement au capital.

Pour plus d’information

Le site de l’ACFC, l’Agence de la consommation en matière financière du Canada, vaut le détour. Il contient une foule de renseignements utiles faciles à comprendre. L’ACFC met aussi à votre disposition une calculatrice en ligne qui vous permet de déterminer rapidement les économies que vous pouvez réaliser en modifiant certains critères, comme l’accélération de la fréquence des paiements. Pour magasiner une hypothèque, cet outil s’avérera très pratique.


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