Sortir de chez soi, descendre au gym, faire trempette dans la piscine adjacente, prendre son café au lounge, puis se rendre dans l’espace de cotravail pour boucler sa journée de travail. Bienvenue dans le monde des super condos!
Les enfants ont quitté le nid. Au début, même si la maison familiale nous semble bien grande, on n'a pas nécessairement envie de la quitter. Puis, après un temps, vient souvent le moment où l'on envisage un changement. Mais dénicher une maison plus adaptée à nos besoins et à bon prix, dans le marché immobilier actuel, n'est pas facile. D'autres solutions peuvent cependant nous convenir, surtout si l'entretien d'un domicile (tondre la pelouse, tailler la haie, pelleter une tonne de neige et tout le tralala) est devenu une corvée!
Un logis plus petit, de quatre ou cinq pièces, situé dans un immeuble à condominiums multiservices peut être la réponse parfaite à nos attentes, que l’on soit retraité ou pas. Qu'est-ce qu'un condo multiservic ? Ce qui le distingue des autres condos, dont on connaît bien la formule, ce sont les nombreux services et particularités qui sont offerts pour améliorer la qualité de vie des occupants. Il peut s'agir d'aires communes – différents types de gymnases et de spas, salle de yoga, piscine, café lounge, terrasses extérieures avec barbecues – ou encore d'avantages répondant à des besoins plus personnels, comme des espaces de stationnement pour voitures électriques, l'entretien ménager offert à la carte ou la présence d'une infirmière sur place.
La vie dans un super condo
Marco Fontaine, vice-président, développement résidentiel et marketing pour le Groupe Devimco, profite d’un tel condominium durant la période estivale. «Nous n'utilisons pas la voiture souvent. Nous aimons faire les courses à pied, nous reposer au bord de la piscine située sur le toit et contempler la vue qui s’étire à l’horizon. On se sent en vacances, comme dans un tout inclus», dit-il.
Les prestigieux projets immobiliers de ce type se multiplient. Ainsi, en plein cœur du Quartier des spectacles de Montréal, le Maestria Condominiums, avec ses deux tours majestueuses reliées par une passerelle suspendue, façonne déjà le paysage urbain du secteur. Plus de 40 000 pieds carrés d'espaces communs luxueux sont offerts aux proprios et la liste des services disponibles est longue et fort attrayante.
Sur la Rive-Sud de Montréal, le Sir Charles Condominiums, situé à quelques pas de la station de métro Longueuil-Université-de-Sherbrooke, comprend quant à lui un spa nordique intérieur complet, doté d’un bain chaud, d’un bain froid revigorant, d’un hammam, d’un sauna sec et d’une aire de détente avec foyer.
Pas très loin, un autre immeuble du genre, le Myral Condominiums, sera construit directement au-dessus de la station de métro. Pour ceux qui souhaitent se rendre au boulot sans affronter les intempéries, ce sera le bonheur! Et comme les promoteurs ne manquent pas de créativité pour répondre aux désirs d'éventuels acheteurs, les copropriétaires de la tour Myral pourront profiter d'un atelier d’artiste ainsi que d'une salle à manger privée, jouxtée à une cuisine de chef, pour recevoir leurs proches.
Bien planifier son achat
On prévoit partir à la recherche du condo rêvé? Certains conseils nous seront utiles pour entreprendre cette démarche.
«Trouver la copropriété qui nous convient peut parfois prendre plus de temps qu'on l'aurait pensé», remarque Marc Lacasse, courtier immobilier et président du conseil d’administration de l’Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec (APCIQ). C'est pourquoi il suggère de planifier l’achat d'une propriété sur quelques années.
L’idéal, c'est de ne pas attendre le moment où il nous faudra absolument déménager. Selon Marc Lacasse, « mieux vaut se préparer en amont plutôt que de subir un achat qui exige de nombreux compromis. » Pour minimiser le stress associé à cette situation, il suggère d’acheter un nouveau logis avant de vendre notre résidence actuelle.
Une stratégie intéressante : faire coup double en achetant le condominium qu'on désire, puis le louer en attendant d’y emménager soi-même. Bien entendu, si la valeur nette de notre propriété actuelle le permet et que l’hypothèque de celle-ci est complètement ou en bonne partie remboursée, il est alors plus facile de financer le nouveau condo. «Ce peut être un investissement judicieux», souligne le courtier.
Cette façon de faire nous aide à préciser notre plan de match concernant la vente de notre résidence familiale. De plus, elle nous permet de réaliser au besoin des travaux avant le déménagement. « On prend le temps de vivre la transition espérée. On peut changer les revêtements de plancher, passer un coup de pinceau sur les murs ou adapter la salle de bain pour le futur », suggère Marc Lacasse.
Par ailleurs, Marco Fontaine recommande de bien évaluer nos besoins en matière de superficie habitable. Son conseil: «On conserve des dimensions similaires à ce qu'on avait pour le salon, qui est une pièce importante de notre mode de vie. Par contre, la dimension des chambres peut être réduite. Enfin, on ne reste pas trop attaché au mobilier: s’il faut vendre un meuble, on le fait!»
Calculer et se faire conseiller
On s'en doute, en se lançant dans l'achat d'un condominium multiservice, il nous faudra jongler avec plusieurs données financières. Voici un rappel de certaines d'entre elles.
Coût d’achat et mensualités hypothécaires
«Afin d'évaluer sa capacité à acheter une propriété, on fait une simulation de paiement pendant quelques mois, explique Marie-Ève Mc Lean, planificatrice financière chez Proactif services financiers. Si on souhaite acquérir un condominium d’une valeur de 400 000$, avec une mise de fonds de 5%, à un taux d’intérêt de 6%, avec une période d'amortissement de 25 ans, la mensualité hypothécaire sera de 2528,52$, en incluant la prime à verser à la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).» Si notre mensualité actuelle est de 1200$, c'est une somme supplémentaire de 1328,52$ par mois qu'il nous faudra prévoir en épargne pour atteindre l'équivalent de ce futur versement hypothécaire. «Cette habitude nous permettra de vérifier si l'on est à l’aise, financièrement, pour un tel achat. De plus, elle nous aidera à augmenter notre mise de fonds ou à assumer plus facilement les frais de démarrage.»
L'idée de prévoir tôt l'acquisition d'un condo plaît à la planificatrice financière. «Il ne faut pas acheter de façon précipitée, sans avoir bien évalué notre situation financière. On ne se fie pas uniquement au prêteur hypothécaire pour déterminer les sommes nécessaires pendant cette étape de notre vie.» Et rien ne nous oblige à emprunter au maximum de notre capacité! «N'oublions pas d'envisager également les conséquences d’une hausse éventuelle des taux d’intérêt sur nos mensualités», rappelle-t-elle.
Louis Morneau, planificateur financier et directeur général de la firme Aisance Gestion de patrimoine, abonde dans le même sens. «On ne doit pas se laisser influencer par des émotions ou par des pressions externes. Il faut toujours garder en tête nos critères de choix et notre budget, et ne pas se hâter de faire une offre sans avoir étudié tous les aspects importants de cet achat. Gare aux vices cachés, aux clauses abusives ou aux frais imprévus qui pourraient compromettre la transaction ou entraîner des problèmes.»
Frais mensuels de copropriété
C'est évidemment l’ensemble des propriétaires qui assume les nombreuses dépenses liées à l’entretien de l’immeuble : paysagement, déneigement, réparations, entretien des ascenseurs et des aires communes. Les frais de copropriété, versés mensuellement par les propriétaires des condos, s’accumulent dans un compte bancaire. Ainsi, le moment venu, les dépenses d'entretien peuvent être payées sans soucis.
«De façon générale, la somme de ces frais est plus petite pour une copropriété que le montant nécessaire à l'entretien d'une maison. Même chose pour les taxes municipales et scolaires: elles seront moins élevées, en présumant que l'évaluation foncière d'un condominium est moindre», estime Marc Lacasse.
Fonds d’autoassurance et fonds de prévoyance
Les frais de copropriété servent à payer l’entretien normal des parties communes, ainsi que les dépenses d’administration et les coûts d’assurance de l’immeuble. Des sommes sont également réservées à un fonds d’autoassurance et à un fonds de prévoyance. «Le premier doit contenir la somme nécessaire pour payer la franchise de l’assurance de l’immeuble dans l’éventualité d’une réclamation. Le second est un fonds d’urgence en prévision de travaux d’entretien majeurs», résume Marc Lacasse.
On a déniché un condominium qui nous plaît, et les frais de copropriété semblent peu élevés? Auparavant, il fallait faire preuve de prudence puisqu’en cas de pépin, une cotisation dite spéciale, ou extraordinaire, pouvait s’ajouter aux versements mensuels courants. Heureusement, le législateur resserre désormais l’encadrement de la gestion de ces frais. Au Québec, une analyse pour évaluer le montant requis dans le fonds de prévoyance des copropriétés doit maintenant être effectuée tous les cinq ans.
Il n’est pas toujours évident d’acheter un condominium sur plan, ni même s'il se trouve sur le marché de la revente. Louis Morneau recommande donc d’être bien entouré pour cette opération. «On choisit des professionnels qualifiés, notamment un courtier immobilier, un courtier hypothécaire, un notaire et un inspecteur en bâtiments, pour nous accompagner dans nos démarches.» Une dernière recommandation de l'expert : on peut profiter de ce projet pour revoir notre planification financière de A à Z. Un exercice toujours pertinent!
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